물건의 가치분석
실 거래가, 호가, 지역별 호재, 유동인구, 수요와 공급 현황
임장을 통해 위 내용을 조사하여 실제 수익률을 분석해보고 추후 미래가치적으로 투자수익이 기대된다면 물음표를 느낌표로 바꾸는 그런 과정을 거쳐야 합니다.
임장을 나갈 때는 나의 손 품으로 모든 시세 분석이 끝나고 공급량과 향후 미래가치 판단이 전부 끝난 상태에서 이 물음표가 임장활동을 통해 느낌표로 바꿔 돌아오면 됩니다.
최종적으로 입찰가 산정은 비규제지역 주택의 기준으로 볼 때 낙찰가의 5% 정도를 부대비용으로 빼면 됩니다. 법무비, 중개비, 명도비, 인테리어 비용 등을 포함한 모든 제반 비용을 말하는 것입니다.
낙찰가가 5000만원이면 250만원 정도로 보면 됩니다.
낙찰가 5000천만원 일 때 약 5,250만원의 투자금이 들어 간다고 생각하면 됩니다.
상업용 부동산 즉 상가, 오피스텔 이런 부류의 부동산들은 낙찰가의 10% 정도를 부대비용으로 빼면 됩니다.
예를 들어 급매가가 1억짜리인 부동산을(상업용) 7천만원에 낙찰이 됐다면 7,700만원에 부동산을 인수했다고 보면 됩니다. 그리고 나서 급매가 1억정도에 매도를 한다면 양도소득세를 제외하고도 약 1000만원의 수익을 만들 수 있습니다.
핵심은 해당 부동산의 가치가 중요합니다. 모든 권리는 해결할 수 있습니다.
가치만 뛰어나다면 그 상태의 수익을 유지하는게 아니라 내가 해당 부동산을 가지고 와서 리모델링을 통해 새로운 수익을 부여한다거나 아니면 토지를 취득해서 옆 필지와 합필해서 추가 정정적인 가치를 뿜어 낸다거나 아니면 미리 매수인을 구해놓고 무조건 이기는 상태에서 입찰하고 낙찰도서 바로 매도해서 수익을 실현하는 방법 등 현재 형성되어 있는 부동산의 가치 그대로를 가져가는게 아니라 출구 전략 최소 2개 내지 3개 정도를 잡으면 해당 부동산은 무조건 이기는 투자가 가능합니다.
보통 경매투자하는 분들은 2등과의 간소한 차이에 목적을 두고 입찰을 하는 경우가 많지만 몇가지 출구전략을 마련할 수 있다면 압도적인 입찰가로 해당 부동산을 취득하는데 목적을 두고 진행을 합니다. 현재 부동산에 부여된 올드한 가치가 아니라 잠재적인, 개선할 수 있는 다양한 방면을 제시해서 출구전략을 다시 만드는 것이 핵심 입니다.
토지라면 주변 상권에 어울리는 그런 업종들을 생각하고 미래적으로 시뮬레이션을 그리면서 토지, 필지 분할작업을 합니다.
그래서 현재보다 임대수익이나 매도차익을 높이는데 조금 더 주력을 합니다.
또한 상가 같은 경우에는 평수 개선작업을 한다거나 인테리어를 통해 오피스사무실로 쓴다거나 다양한 출구전략을 도입해서 수익률을 극대화하기 때문에 해당 부동산의 가치가 1이라면 남들이 볼 수 있는 가치가 1이라면 3을 예상하고 입찰해야 오히려 낙찰을 보장 받고 압도적으로 부동산을 가지고 와서 실제로 수익을 실현할 수 있는 그런 실행력을 가지고 있다고 보면 됩니다.
부동산투자는 10번 싸우면 10번 다 이겨야 된다라는 생각으로 투자해야 하고 해당 부동산의 가치에 대해서 혹은 예상 밖의 상황이 펼쳐질 때도 대응할 수 있는 다양한 경험 사례가 있어야 합니다.
일단 입문은 심플하게 시세보다 저렴하면 무조건 참여한다는 마음으로 해야 실행이 가능하며 입찰한 물건에 대해서 패찰을 했다고 하더라도 끝이 아닙니다. 패찰 노트를 만들고 패찰 사유를 적고 향후 3개월 내지 6개월 정도 계속적으로 해당 부동산을 모니터링을 합니다.
그때 낙찰자의 해당 부동산을 소유하고 있는 소유자인지 어떻게 활용되고 있는지 나보다 높은 가격에 낙찰한 이유에 대해서 확인할 필요가 있습니다. 그 사람은 내가 모르는 부동산의 가치에 대해 알고 있을 확률이 높습니다.
이렇게 투자에 앞서 물음표가 느낌표로 바뀌는 순간이 올 것이며 확신을 갖고 경매에 참여 해야만 낙찰가를 쓰면서 자신감이 낙찰 율을 높여줄 수 있을 것이다.