부동산 경매 (상편) 경매의 장점

부동산 경매의 장점은 무엇이 있을까요?
매매나 분양으로 취득하는 것 보다 경매로 취득하는 것이 어떤 장점이 있을까요?
경매라고 하면 많은 분들이 어렵고 복잡하다고 생각하며 힘들게 생각하지만 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 아주 큰 장점이 있다는 게 경매의 큰 매력입니다. 부동산 가격이 상승 시기에 접어들면 낙찰 가액이 매매가를 웃돌기도하여 충분한 학습과 정보가 성패를 좌우한다고 할 수 있습니다.
처음 접하는 분은 어떻게 시작해야 하는지 고민이 많겠지만 요즘에 유투버도 많고 경매 강의하시는 분도 많고 방향성을 제시 하시는 분들도 많이 있습니다.
보통은 내가 움직일 수 있는 종잣돈안에서 모든 물건을 보는 것이 정답이라고 생각합니다.
예를 들어 내가 낙찰하고자 하는 금액 대에서 그 금액에서 30%정도 보유하고 있다면 그 금액 안에서 움직일 수 있는 모든 물건을 살펴 봐야 됩니다.
만약에 내가 3천만원을 가지고 있다면 낙찰가 1억을 기준으로 해야 하며 1억이 넘어가면 예산이 넘어갈 수 있기 때문에 낙찰가 1억원까지만 봐야 합니다.
이 금액 안에서 볼 수 있는 토지, 상가, 지식산업센터, 오피스텔, 비 규제 주택 이런 다양한 물건들을 보면서 수익을 만들어 낼 수 있는 부동산을 찾는게 가장 중요합니다.
1회 내지 2회 정도 유찰된 상태의 부동산만 보지 말고 감정가 즉, 시세부터 부동산을 보는 습관을 길러야 합니다. 이런 습관이 초기에 잡혀 있지 않으면 1회에서 2회정도 유찰된 상태에서만 부동산을 보게 됩니다. 그러면 감정가의 부동산은 아 세일이 안된 거구나 라고 생각하고 오히려 시작조차 시세분석 조차 하지 않는다는 겁니다. 그러니까 꼭 감정가부터 내 시드 머니 안에서 다 봐야 합니다.
여기서 권리상 하자여부나 특수물건 같은 경우는 중요하지 않습니다. 어차피 해결할 수 있는 출구전략은 다 있기 때문 입니다. 가장 중요한 것은 이 해당 부동산의 잠정적인 가치, 현재의 가치, 미래의 가치가 뛰어난 부동산을 찾는게 가장 중요합니다.
요점은 내가 움직일 수 있는 시드 머니 약 낙찰가의 30% 정도 되는 그런 물건들을 지속적으로 전체적인 물건들을 보면서 세일되지 않은 감정가부터 물건을 봐야 합니다.
먼저 지역을 선택한 다음에 내가 움직일 수 있는 자금 안에서 모든 물건을 보는 건 크게 어렵지는 않을 것입니다. 신건 이나 내가 보지 못했던 물건들 하나 하나씩 보면서 그냥 실 거래가만 살짝 보면 됩니다.
경매 정보지상에 실 거래가가 연동되어 있습니다. 확인해보고 실거래가랑 현재 갭 차이가 많이 안 나고 감정가가 현시세라고 생각하면 관심 물건으로 저장 해놓고 1회 내지 2회 정도 세일되면 그때 다시 살펴 보면 됩니다. 단 감정가를 봤는데 1억이고 현시세가 1억5천이면 그 물건은 더 깊게 들어 가야 하는데 일단 해당 부동산의 등기부등본을 살펴보고 갑구와 을구 살아있는 권리증에서 최초 권리를 찾고 즉, 말소기준 권리를 찾고 소멸여부를 대조해야 합니다.
그 다음은 이 부동산에 거주하고 있는 임차인분들도 대항력 분석을 해야 합니다. 말소기준권리와 전입일자를 대조하면서 이 사람의 보증금이 내게 넘어오는지 혹인 이 경매의 매각 절차로 인해서 전체적으로 소멸하는지 판단해보면 됩니다.
혹자는 전입일 은 느린데 확정일자가 너무 빨라서 대항력 있는게 아닌가? 라고하는데 확정일자는 돈 받는 대기표와 같다라고 보면 됩니다. 내가 낙찰되면 누가 순서대로 받아가냐 빚잔치 하는데 돈을 먼저 받아가는 순서를 말합니다.
낙찰자한테 대항할 수 있는 건 전입입니다. 결론은 전입만 보면 됩니다.
전입과 말소기준권리랑 대조해서 내가 이 사람의 보증금을 인수하는지 혹은 소멸하는지 그 여부만 파악하면 됩니다.
그리고 나서 매각물건 명세서를 열어서 실제로 낙찰 후 권리가 소멸하지 않고 이 낙찰자에게 넘어오는 채무자의 빚이 넘어오는 그런 권리들이 뭐가 있는지 최종적으로 검토해보면 됩니다

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