직장인들이 매일 하는 최고의 고민은 ‘오늘 점심 뭐 먹지?’가 아닐까 싶습니다. 그럴 때 누가 나서서 메뉴를 제안하면 참 다행입니다. 혹시 맛이 없더라도 책임감에서 살짝 벗어날 수 있다는 안도감마저 느낍니다. 복잡다단한 세상을 살아가면서 우리는 무수히 많은 선택의 순간에 놓입니다. 하지만 뭐 하나 쉬운 선택이 없지요. 하다못해 점심메뉴 정하는 것조차 어려우니 말입니다. 선택의 무게가 점심메뉴 정도로 가벼운 수준이라면 남에게 책임을 미뤄도 괜찮습니다. 반면 내 삶을 만들어가는 중요한 선틱이고 그 결과를 누구도 대신 책임져주지 못한다면 고민과 갈등과 망설임이 커질 수밖에 없습니다.
수많은 시행착오를 겪으면서 깨달은 것이 있다면 고민하다가 아무것도 못하는 것보다는 일단 지르고 수습하는게 낫다는 사실이었습니다. ‘할까 말까 고민될 때는 그냥 하라!’ 제 소신입니다. 여러분의 지나온 날들을 돌이켜보십시오. 해서 후회한 것들이 많습니까, 아니면 하지 않아서 후회한 것들이 많습니까? 사랑을 고백했다가 차이면 상처는 남지만 곧 아뭅니다. 하지만 결국 고백하지 않았다면 두고두고 미련과 아쉬움이 남습니다. 어느 누구도 자신의 삶이 후회와 아쉬움으로 채색되는걸 원치는 앟겠지요. 집중해서 물건을 골랐다면 바로 실행하는 실천력이 뒷받침돼야 합니다. 인생에 큰 지장을 주지 않을 정도의 금액이라면 고민할 시간에 차라리 방법을 찾아보라고 말하고 싶습니다.
생각보다 쉽게 성과를 얻는 경우가 많을겁니다. 실패해도 인생이 망할 정도의 타격을 입지는 않는다는 것, 그것이 소액투자의 가장 큰 장점입니다. 소액토지투자의 종류와 방법은 매우 다양해서 하나의 이론으로 정기하기가 어렵습니다. 그래서 우리 카페에서는 여러가지 소액투자 사례들을 소개하면서 어떤 식으로 투자했는지 경험담의 형식으로 이야기해보려고 합니다.
그 과정에서 자연스럽게 투자대상을 고르는 법, 낙찰가와 매매가를 결정하는 법, 소송의 절차와 방법 등을 맛볼 수 있을 것입니다. 부담없이 투자선배의 이야기를 듣는다고 생각하고 큰 방향성을 잡는다고 생각하기 바랍니다. 단, 제가 해왔던 방식이 모든 상황에 들어맞는다고는 할 수 없습니다. 그때 그때 임기응변으로 대응한 적도 많았고, 소송결과보다는 협상과 타협으로 문제를 해결한 경우도 많습니다.
토지대장
토지이용계획서뿐 아니라 반드시 함께 봐야 할 것이 ‘토지대장’입니다. 토지대장은 토지의 소재나 지목, 면적, 소유자의 주소 등이 명시되어 해당 토지의 상황이 드러나는 장부입니다. 토지대장을 통해 해당 토지의 면적, 지목, 소유자, 개별공시지가 등을 정확히 확인하는게 좋습니다. 토지대장은 정부24 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
토지대장은 위 그림과 같이 생겼는데 개별공시지가의 변화 등등 다양한 내역들이 나옵니다. 토지의 신분증이라 할 수 있죠. 하지만 주의할 점은 서류와 실제 토지의 현황의 다를 수 있다는 점입니다. 따라서 토지이용계획서와 토지대장, 지적도, 확인도면 등을 다각도로 참고하고 최종적으로는 현장답사를 통해 직접 확인하는것이 가장 좋습니다. 소유자나 채권/채무자의 사정, 지형 등 서류에서 확인할 수 없는 내용을 현장에서 파악할 수 있다면 완벽한 투자자가 될 것입니다.
입지적 가치
핵심은 땅의 가치를 단편적으로 보지말고, 다양한 관점에서 입체적으로 평가하는 것입니다. 안목이 부족한 사람은 땅만 팝니다. 하지만 통찰력있는 투자자는 주변 땅과의 관계와 이해관계자들의 상황을 보고 땅의 가치를 더욱 높입니다. 관점을 바꾸는 것만으로도 투자의 방향이 완전 달라질 수 있습니다.
제대로 된 땅 투자를 위해서는 필지의 입지적가치와 공법적가치를 모두 알아야 합니다. 입지적 가치란 그 땅이 속해있는 지역의 가치를 말합니다. 땅은 부동성, 즉 움직이지 못한다는 특성을 가지고 있기 때문에 입지의 영향을 많이 받습니다. 서울 강남의 땅값이 지방의 땅값보다 훨씬 비싼 이유는 입지 때문입니다. 그래서 땅에 투자하려면 그 땅의 지금 모습만 볼게 아니라 ‘어디에 있는가?’,’앞으로 뜰 곳인가?’라는 식으로 입지적 특성을 면밀히 분석한 후 그 지역의 성장 가능성까지 고려해야 합니다.
공법적 가치란 땅을 활용할 수 있도록 하는 법률, 즉 공법에 의해 생겨나는 가치입니다. 공법은 개인과 국가간 또는 국가기관 관의 공적인 생활관계를 규율하는 법입니다. 말은 어렵지만 주로 토지나 건축물 등 부동산을 개발,매매,관리,규제할 때에 적용되는 법률이라고 보면 됩니다. 즉 부동산에 대해 이해관계자들이 지켜야 할 규제사항과 절차 등을 국가가 정해놓은 것입니다. 같은 지역의 땅이라고 모두 똑같이 개발할 수 있는 것은 아닙니다. 필지마다 다른 공법적 제한을 받기때문에 바로 옆에 있는 땅이라도 건축가능 여부뿐만 아니라 지을 수 있는 건축물의 종류,형태,크기,모양 등이 각각 다릅니다. 모든 공법을 전문가 수준으로 달달 외울수는 없지만, 더 높은 수익을 위해서는 공법지식을 어느정도 아는 것이 좋습니다.
감평가의 50% 가격에 물건을 낙찰받았다고 그 즉시 50%의 수익이 났다고 보기는 어렵습니다. 수익은 살 때가 아니라 팔 때 생기는 것이기 때문이죠. 아무리 싸게 낙찰 받았어도 팔리지 않는다면 결과적으로 실패한 투자입니다. 그런데도 감정가의 몇 퍼센트에 낙찰받는지만 생각하고, 2등 입찰자와 차이가 얼마나 적게 났느냐만 신경 쓰는 분이 많습니다. 부동산 투자를 할 때는 늘 출구전략을 세워야합니다. 싸다고 무조건 낙찰받을 것도 아니고, 비싸다고 무조건 유찰되길 기다리는 것도 아닙니다. 진정한 투자자라면 제대로 가치를 평가하고, 얼마에 팔고 나올 수 있을지까지 생각할 줄 알아야 합니다.
강원도 횡성은 예전부터 산이많고 물이좋아 농사를 짓기 좋고 논농사가 발달되어 볖집이 많아 한우 사육에 적당한 입지를 확보하고 있습니다. 농사를 짓기는 좋지만 투자로서 가치는 많이 떨어진다는 것을 알 것 입니다. 하지만 농업, 축산업을 하기에는 그만한 장소도 없는것 이겠죠 땅의 입지적 가치는 농축산에 적합한것이죠 이것도 못 지킨다면 강원도 횡성에 가서 한우선물세트 사가지고 식구들과 함께 하는것이 이익일수 있으니 명심하기 바랍니다.