토지 투자 이것 만은 알고 하자 (2편)

건물도 못 지을 것 같은 작은 땅이 좋은 땅일까? 이런 걱정때문에 투자를 꺼리는 분들이 많습니다. 작은 땅은 시세라는걸 적용하기가 어렵기 때문인데, 이를 뒤집어 생각하면 그 땅의 가격은 내가 어떻게 하느냐에 따라 달라질 수 있다는 뜻이기도 합니다.​

  1. 땅 자체의 가격을 보라.​

땅 자체의 가격을 나타내는 지표는 실제 거래가격인 시세 외에도, 공시지가, 감정평가액 등 여러가지가 있는데 부동산을 거래할 때는 이러한 지표들이 널리 사용됩니다. 그러나 현명한 투자자는 그것만 생각하면 안되고 앞으로 나올 두 가지까지 생각해야 합니다.​

​2. 주변 땅과의 관계를 보라.​

주변 땅과의 관계로 인한 가치를 봐야합니다. 주변 땅을 개발하는데 내 땅이 필요하다면 그만큼 이 땅의 가치는 높아집니다. 이것을 극대화한 것이 이른바 ‘알박기투자’입니다. 알박기라고 하면 나쁜 일처럼 여겨지기도 하지만 투자자라면 다르게 생각해야 합니다. 공익을 위한 사업에서 일반 사람들을 대상으로 알박기를 한다면 비난받을 만도 하겠죠. 하지만 현실에서 알박기는 대부분 일반 사람들을 대상으로 하는게 아니라 그 땅을 개발해서 더 큰 이익을 보려는 사람들을 대상으로 합니다.​

​앞으로 엄청난 이익을 벌이들이려는 사람들이 정작 남의 땅은 싼 값에 가져가려 들면 그게 더 이상한거 아닐까요? 그러니 땅 투자를 잘하려면 편견을 버리고, 내 작고 못생긴 땅이 주변 땅과 어떤 관계에 놓여있는지 주의해서 살펴보기 바랍니다. 만약 주변 땅의 주인에게 내 땅이 요긴하다면 그만큼의 가치를 얹어서 더 높은 가격에 땅을 팔 수 있기 때문입니다.​

​3. 법적 권리의 가치를 보라.​

내가 어떤 것에 정당한 권리를 가지고 있는 사람인데 그 권리를 제한받거나 포기해야 할 상황이라면 그에 대한 대가를 요구할 수 있다는 뜻입니다. 예전에 시세 3억원짜리 아파트가 체납세금때문에 공매에 나온 적이 있습니다. 그런데 그 체납세금이란 것이 단돈 300만원, 집주인은 팔순을 앞둔 할머니였는데, ‘그 정도는 당장 내일이라도 갚으면 된다’고 쉽게 생각한 듯 합니다.

​설마 300만원 때문에 3억원이 넘어가겠나 싶었겠죠. 그러나 정부는 생각보다 훨씬 냉정입니다. 원칙대로 하지 않으면 법질서를 유지할 수 없으니깐요. 300만원이 아니라 단돈 300원이라도 체납하면 가차없이 물건을 공매에 넘깁니다. 이렇게 문제가 있는 부동산인데도 실제로 들여다보면 가치가 있는 경우가 많습니다.​

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토지이용 계획서

땅의 가치를 알기위해 기본적으로 챙겨야 할 것이 토지이용계획서입니다. 이는 말 그대로 해당 토지를 어떻게 이용할 수 있는지를 기재해놓은 공식문서입니다. 토지이용규제정보서비스에 접속한 뒤 해당 토지의 주소를 입력하면 용도지역,지목,규제사항,면적,공시지가 등을 확인할 수 있습니다.​​

토지이용계획서에는 해당 토지에 적용되는 다양한 규제와 법령이 나와있는데 초보자라면 모든 내용을 하나하나 이해하기가 어려울 겁니다. 하지만 이왕 토지투자를 공부하기로 마음먹었다면 여기에 등장하는 관련 법령의 내용만이라도 정확히 확인하는 습관을 들이는게 좋습니다. 요즘은 인터넷으로 검색하면 법령의 전문을 찾아볼 수 있어 편리합니다. 법령을 봐도 어떤 내용인지 잘 모르겠다면 관계부처에 전화해서 담당자에게 물어봐도 됩니다. 모 토지이용계획서를 예를 들면, ‘자연녹지지역’이라는 것을 알 수 있고, 도로에 접해있다고 나옵니다. 또한, ‘개발제한구역’이라고 나오는군요. 이른바, 그린벨트라 불리는 고십니다. 개발제한구역 역시 도시팽창을 억제하고 도시 주변 지역의 개발행위를 제한하기 위해 설치되었으며 도시 주변지역을 띠 모양으로 둘러싼 형태를 말합니다.​

​참고로 용도지역이란 국가적 차원에서 필수적으로 지정된 곳이며 용도구역은 국가 차원에서 선택적 또는 특수한 관리를 위해 지정한 구역입니다. 지역과 구역은 중복해서 지정될 수 있습니다. 그리고 ‘제한보호구역’이라는 말도 보입니다. 그 이유로 [군사기지및군사시설보호법]에 따른 후방지역이라 보이는데, 이 말이 무슨 뜻인지 정확히 알기 위해서는 법령을 찾아보시면 됩니다. 그리고, ‘중점경관관리구역’에도 해당됩니다. 중점경관관리구역이란 중점적으로 경관을 보전/관리 및 형성해야 할 구역을 뜻하며 이렇게 지정된 지역은 경관위원회의 심의를 받아 통과해야만 개발행위를 할 수 있습니다. 쉽지 않다는 뜻이죠.​

​또, ‘토지거래허가구역’입니다. 투기 방지를 위해 지가가 급격히 상승할 것 같은 지역을 시/도지사가 지정한 곳입니다. 토지거래허가구역에는 용도별로 2~5년간 허가 목적대로 사용해야 하는 의무가 생깁니다. 그래서 이 땅을 거래하려면 매도인과 매수인이 함께 지자체에 방문하여 토지거래허가를 받아야 합니다. 이처럼 토지 필지 하나에도 다양한 법령과 규제가 존재합니다. 처음에는 복잡하고 어려워도 걱정할 필요는 없습니다. 핵심 개념을 알아두고 자주 접하다보면 익숙해지기 때문입니다.