토지 투자 이것 만은 알고 하자 (4편)

토지에 투자하는 사람들이 특징은 대부분 안정성을 최우선으로 생각한다는 것입니다. 당장 눈앞의 돈을 보고 투자하는 것이 아니라 시간이 걸리더라도 확실한 수익을 원하는 사람들이 주로 토지 재테크를 시작합니다. 하지만 현실적인 문제인 ‘투자금’에 따라 어떤 토지에 투자해야 할지 난감해야하는 사람들도 있습니다. 그런 사람들을 위한 연령대별 가이드라인을 제안합니다. 먼저 20대 후반 – 30대 후반 투자자들과 같이 상대적으로 자산의 여유가 없는 사회초년생들은 소액으로 미래가치가 높은 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 사실 말이 쉽지, 미래가치가 높은 투자처가 여기저기서 손을 흔들고 기다리지는 않을 것입니다. 이때 국가정책사업을 잘 활용하는 것이 답이 됩니다. 기간이 오래 걸리더라도 반드시 개발이 이루어지는 곳에 투자하면 40~50대 이상이 되었을 때에는 아마 큰 자산이 되어 있을 것입니다.​

40대~50대 후반 투자자들은 아이들 교육비, 생활비, 전세금 및 각종 세금 등으로 드는 돈이 많습니다. 그러나 한편으로는 여윳돈도 어느정도 모이는 시기입니다. 이때는 가장 전략적인 토지투자를 진행해야 합니다. 지금 투자하는 것이 노후생활과 밀접하게 연관되기 때문인데, 귀농을 고려하는 사람은 작은 귀농용 토지에 투자해 귀농 준비를 해보는 것도 좋고, 추후 임대사업을 계획하고 있다면 3~5년 후 완공 예정인 산업단지 인근토지를 알아본 다음 은퇴 이후에 임대사업을 하는 것도 좋은 방법입니다.​

60대 이후 투자자들은 조용하고 경치좋은 귀촌지역이나 전원주택 생활을 원하는 경우가 많습니다. 이때는 투자 역시 수익형 부동산과 토지투자를 함께 진행하는 것이 심적인 면에서도 도움이 될 것입니다. 단기투자로 큰 차익을 원하는 사람들도 있기 때문에 여력이 된다면 평택 지역처럼 수도권과 가깝고, 개발이 빠르게 이루어지고 있는 지역을 추천하고 싶습니다.​

토지는 환금성이 빠른 재테크 투자처가 아닙니다. 따라서 어느정도의 여유자금+대출을 이용하는 것이 바람직합니다. 무리하게 투자금의 대부분을 대출로 이용하면 자칫 낭패로 이어질 수 있기 때문인데 다행히도 최근에는 저금리대출이 가능해지며 토지재테크 환경이 좋아진 편입니다. 전략적인 토지투자로 성공적인 미래를 그려나가기를 바랍니다.​

시골땅투자

소액투자를 하든, 혹은 미래가치가 높은 토지에 투자를 하든, 귀농용 토지를 찾든 간에 대부분의 토지투자자들이 만나게 되는 땅은 바로 시골 토지입니다. 시골토지는 앞서 말한바와 같이 토지중에서도 가장 시세가 낮은 편인데 개발호재에 따라 미래가치가 높아지기도 하며, 귀농인구가 늘어남에 따라 인기도 많아지고 있습니다.​

시골토지에 투자를 하기 전에 실제로 시골 일손을 도우며 얻은 정보가 생각보다 고급정보인 경우도 있습니다. 이것은 누구보다 빨리 소액으로 나온 땅을 선수 칠 수 있는 방법이 되기도 합니다. 만약 내가 간절히 원하는 지역이 있다면, 해당 지역을 자주 방문하여 동네분들과 말벗을 해보는 것으로 토지투자를 준비하는 것이 좋습니다. 처음에는 ‘이상한 외지인일세..’라며 잔뜩 경계를 하다가도 자주 얼굴을 들이밀다 보면 얕은 정이라도 쌓이기 마련입니다.​

​특히 귀농이나 귀촌을 준비하는 사람이라면 원하는 지역의 마을 사람들과 얼굴을 익혀야 할 것입니다. 시골인심이 제아무리 훟라다고 하더라도 그것은 그 공동체 안에서의 일입니다. 외지인에 대한 경계가 가장 높은 곳 역시 시골입니다. 일손을 도우며 얼굴도 익히고, 농사방법이나 귀촌에 대한 기본 지식을 알아가는 것만으로도 지자체에서 운영하는 귀촌 교육만큼이나 유익합니다. 교육비 겸, 술값 겸 얼굴을 트고, 말을 트다 보면 깨알 같은 개발 정보 등도 조금씩 얻게 될 것입니다.​

단, 자신이 아는 만큼 보인다고 무작정 들이대는 것은 오히려 역효과가 날 수 있다는 사실을 기억하라. 나의 무지를 역이용당해 손해를 보는 경우도 너무나 많습니다. 옥석을 고르는 눈과 정보를 걸러낼 줄 아는 귀를 가진 이에게 행운은 찾아옵니다.​

토지분석

좋은 땅에 저렴하게 투자하기 위해 노력하고 공부하고 있을 것입니다. 결국 우리의 궁극적인 목표는 투자가치가 있는 좋은 땅을 갖는 것입니다. 그렇다면 안목을 기르는 간단한 토지분석법에 대해 몇 가지 알아봅시다.​

첫째. 주소를 확인하라.​

누군가의 추천을 받거나 본인이 직접 토지를 발견했을 때 처음으로 확인하게 되는 것은 주소입니다. 이 주소로 네이버나 다음의 지도를 확인하는 것도 좋지만 우선적으로 해야할 것은 토지이용계획을 확인하는 것입니다. 토지이용계획을 통해서 해당 토지에 지금 어떤 규제가 있는지, 어떤 용도로 활용할 수 있는지 확인 가능합니다. 또 미래에는 어떻게 변화할지도 살펴볼 수 있는데, 지금의 상황을 알 수 있는 지표로 투자할만한 땅인지 확인하는 작업이기 때문에 대충해서는 안됩니다.​

둘째. 주변 호재를 탐색하라.

​토지가 건강한지 정상적인 것인지 확인을 했다면 이 땅의 지가가 앞으로 얼마나 오를 것인지도 확인해야 합니다. 즉, 해당 지역의 호재를 살펴보는 것입니다. 예를 들면 시/군/구청의 사업 계획을 살펴보거나 이미 개발호재가 유력한 지역이라면 해당 토지와의 거리는 어느정도인지 확인하자. 개발사업이 예상되는 곳이라면 그 사업의 주체가 국가인지, 민간인지를 확인하고 고용유발과 유입인구가 어느정도인지도 눈여겨봐야 합니다. 무엇보다 해징 지역의 교통이 어떻게 발달할 것인지를 확인해야 하며, 서울과의 거리와 편의성이 짧아질수록 토지의 지가는 상승한다고 보면 됩니다.​

셋째. 현장답사는 당연히 필수다.​

개발계획도, 유치사업도, 입지도 좋다고 생각된다면 직접 내 발로 방문을 해보는 것이 좋습니다. 토지의 경우에는 아직 시골땅처럼 주변에 아무것도 들어서지 않았을 가능성이 높인데 실제로 땅의 모양은 어떤지, 주변 시가지와의 거리는 얼마나 되는지 직접 운전하고 느껴보는 것과 설명만 듣는 것은 다릅니다. 예를 들어 차량으로 5분 거리라고 하더라도, 직선도로와 꼬불거리는 도로로 운전해 가는 것의 체감시간이 전혀 다른 것과 마찬가지, 주변의 교통편의성은 얼마나 좋아질지에 대해서도 미리 확인하는 것이 좋습니다.